🔄 Последнее обновление: 17.07.2026
Да, иностранцы могут покупать — но сначала поймите это
Один из самых частых и самых неверно понятых вопросов. Краткий ответ: ДА, иностранцы могут покупать недвижимость во Вьетнаме. Но прежде чем говорить о лимитах и сроках, усвойте основу:
🔑 Во Вьетнаме НИКТО не «владеет землёй» — даже местные. Земля в общенародной собственности под управлением государства; у всех есть лишь ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЁЙ. Иностранец может владеть ДОМОМ / КВАРТИРОЙ (строением), но НЕ землёй под ним.
Поймёте это — и остальные правила встанут на места. Разберём детали.
✅ ЧТО МОЖНО КУПИТЬ / ❌ ЧТО НЕЛЬЗЯ
✅ МОЖНО:
- Квартиры и дома (виллы, таунхаусы) в коммерческих жилых проектах, лицензированных для иностранной собственности
❌ НЕЛЬЗЯ:
- Пустая земля / отдельное право пользования землёй (земля принадлежит народу)
- Сельхоз- и лесные земли
- Дома при частной продаже между людьми (вне лицензированных проектов)
- Недвижимость в зонах, важных для безопасности и обороны
💡 Главное: покупать можно только в проекте, лицензированном для иностранцев — не свободно на рынке, как местный покупает отдельный дом.
📊 ЛИМИТЫ — ДВА ЧИСЛА, КОТОРЫЕ НАДО ПОМНИТЬ
Вьетнам устанавливает лимиты, чтобы защитить жильё для своих граждан:
- 🏢 Квартиры: до 30% единиц в здании/блоке
- 🏡 Малоэтажные дома: около 10% в проекте, ИЛИ максимум 250 домов в единице уровня коммуны (~10 000 населения)
⚠️ Как только здание набрало 30% иностранной доли, иностранцы могут покупать только у других иностранцев. Востребованные проекты быстро выбирают «иностранную квоту» → подтвердите статус квоты конкретной единицы письменно ДО внесения задатка.
⏳ СРОК СОБСТВЕННОСТИ: НЕ НАВСЕГДА
- Иностранцы владеют на условиях 50-летней аренды с возможностью продления (обычно указывают: одно продление, до ~100 лет)
- Отсчёт начинается с даты выдачи «Розовой книги» (Свидетельство о праве пользования землёй и собственности на жильё — правоустанавливающий документ)
- В этот срок вы вправе жить, сдавать, продавать и завещать
🆕 ГЛАВНОЕ ИЗМЕНЕНИЕ: ТЕПЕРЬ МОЖНО ПЕРЕПРОДАВАТЬ ИНОСТРАНЦАМ
🔄 Раньше иностранцы могли продавать только гражданам Вьетнама. По Закону о жилье 2023 теперь можно ПЕРЕПРОДАВАТЬ ДРУГИМ ИНОСТРАНЦАМ — существенное улучшение ликвидности при выходе.
Это одно из важнейших изменений новой базы (Закон о жилье 2023 + Закон о земле 2024).
💵 РЕАЛЬНОСТЬ ПОКУПКИ — О ЧЁМ РЕДКО ГОВОРЯТ ЗАРАНЕЕ
- Резидентство не требуется для покупки, но нужно легально въехать во Вьетнам
- Ипотека для иностранцев практически недоступна → большинство платит наличными
- Итоговые расходы (налоги, сборы, нотариат…) обычно ~13–18% — заложите в бюджет
- Можно сдавать (доход от аренды облагается). Новое: с налогового 2026 года доход от аренды до 500 млн VND/год освобождён от части налогов — проверьте актуальные правила
🔗 Хотите продать и вывести деньги за рубеж? Обычно нужно доказать, что средства ВОШЛИ по документированным каналам. Поэтому банковская часть важна с самого начала.
→ Банки и деньги для иностранцев: ввод и вывод средств
💍 ВАЖНОЕ ИСКЛЮЧЕНИЕ: БРАК С ГРАЖДАНИНОМ ВЬЕТНАМА
Если вы в браке с гражданином Вьетнама, вы можете владеть недвижимостью почти как местный (без указанных выше 50-летнего срока и лимитов) — открывая гораздо более широкую собственность.
→ Брак с гражданином Вьетнама и виза TT: путь к долгому пребыванию
🆕 Процедура: «Розовая книга» теперь на уровне коммуны
С июля 2025 первичные свидетельства («Розовая книга») выдаются Народным комитетом уровня коммуны (районный уровень упразднён). Если старые материалы говорят «районный уровень» — это устарело.
🔔 Пока не покупаете? Сначала арендуйте и держите визу крепко
→ Аренда для иностранца: 5 ловушек, которых стоит избежать
👉 Включите бесплатные напоминания — Visa Tracker — введите дату со ШТАМПА, получайте напоминания за 30 / 21 / 15 / 7 дней. Бесплатно, без регистрации.
⚠️ Частые заблуждения
❌ «Купить жильё — значит купить и землю». → НЕТ. Землёй во Вьетнаме никто не владеет. Вы владеете домом/квартирой, земля — право пользования.
❌ «Иностранец может купить отдельный дом на свободном рынке». → НЕТ. Только в коммерческом проекте, лицензированном для иностранцев.
❌ «Собственность навсегда, как дома». → НЕТ. Иностранцы владеют на срок (50 лет, с продлением), не навсегда — кроме брака с гражданином Вьетнама.
❌ «Могу покупать свободно в любом проекте». → Лимит 30%. Когда иностранная доля заполнена — только у иностранцев. Проверяйте квоту до задатка.
❌ «Продам и выведу деньги в любой момент». → Нужно доказать, что средства вошли по документированным каналам. Готовьте банковские документы с начала.
❌ «Иностранцы не могут перепродать, выход труден». → Изменилось. Закон о жилье 2023 разрешает перепродажу другим иностранцам.
Источники
- Закон о жилье 2023 и Закон о земле 2024 — база иностранной собственности на жильё (квартиры/дома в проектах; без собственности на землю)
- Лимиты: 30% единиц на здание · ~10% малоэтажных на проект или максимум 250 на единицу уровня коммуны
- Срок: 50 лет, с продлением · Изменение 2023: перепродажа иностранцам · С июля 2025: «Розовая книга» на уровне коммуны
- Расходы и практика сделок — по риэлторским источникам (2026); ориентировочно, зависит от проекта и момента
Примечание: Статья обобщает открытую информацию на дату обновления и не является юридической или инвестиционной консультацией. Покупка недвижимости — серьёзное решение с юридическими и финансовыми рисками — проверяйте у органов власти, застройщика и квалифицированного юридического/риэлторского консультанта до задатка или договора.
ViEntry — технологическая платформа, соединяющая иностранцев с независимыми операторами. НЕ агентство недвижимости и НЕ оказывает юридических или инвестиционных услуг. Вся информация справочная.
Рассматриваете покупку во Вьетнаме и хотите понять визовую/резидентскую часть? Напишите нам — поможем с въездом, е-визой и направлением, чтобы обустройство прошло гладко.
🔗 Брак с вьетнамцем — более широкая собственность? Брак с гражданином Вьетнама и виза TT 🔗 Нужно понять ввод/вывод денег? Банки и деньги для иностранцев 🔗 Не знаете, что вам нужно? Бесплатный Советник
Telegram @vientry_support · WhatsApp +84 963 091 001 · Горячая линия 0963 091 001
